西武新宿線「石神井公園」駅徒歩約3分パークロード石神井沿い土地面積約90坪

練馬区の店舗マンション

26,800 万円 (税込)

想定利回り 9.02%

路線価ベースの土地価格約15,800万円
建物面積単価約96万円/坪 (税込)

対象物件は西武新宿線「石神井公園」駅徒歩約3分の繁華性良好なパークロード石神井(商店街)沿いの立地。周囲は商店街沿いに店舗ビルや店舗居宅が連担している。駅まで徒歩約3分である事から繁華性も良好。現在、1、2階部分は店舗として、3階以上は共同住宅として利用されている。地積が約90坪あり(路線価ベース:土地値約1.6億円)、将来的には多様な計画が可能である。また、路線価土地値を除いた建物の面積単価が約40万円/坪程度と、今後のリニューアルを考慮しても比較的低位な水準である。簡易ではあるが、仮に将来20万円/坪程度の建物に追加投資を行なったとしても、合計約60万円/坪と一般的な共同住宅の建設費程度の支出となる(売主サイドの販売価格で購入した場合ではあるが)。良く不動産再生ファンドが取る手法だ。いずれにせよ、築古感が否めない事から、①駅接近性、②前面道路の繁華性、③スペック(非木造・EV有)、④現在の稼働状況等を考慮すると、当面は現在の利用状況を持続して、出来るだけ長期にわたり収益を確保。その後、将来的には大規模なリニューアルを行い、大幅にバリューアップをする戦略が良いであろう。

お問合せ番号	100009987	更新日	2009/12/08
住所	東京都練馬区石神井町3丁目	土地面積	288.85平方メートル
交通	西武池袋線石神井公園徒歩3分	建物面積	920.89平方メートル
築年月	1982年01月	建蔽率	80%
建物構造	RC造5階建	容積率	400%
間取り	店舗7戸、住宅9戸	用途地域	近隣商業地域
総戸数	16戸	接道状況	一方 / 北西側道路幅員約6m(公道)
現況	賃貸中	土地権利	所有権
引渡	即時	取引形態
設備
備考	・前面道路境界線より20m以内①商業地域、20m以降②近隣商業地域・平成20年1月に共用部改修工事済 1階天井・壁・鉄扉塗装工事 1階塩ビシート張替え工事集合ポスト交換各階EV扉・袖壁塗装工事

※ 利回り等は売り主サイドの想定収入(想定賃料)をベースでに導出しております。また、将来にわたり想定賃料が確実に得られる保証はございません。

クオリティファーム
宅地建物取引業東京都知事(1)第90095号

03-3242-6163

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