京王線・京王井の頭線「明大前」駅徒歩約6分 1種低層 閑静な住宅地
世田谷区 松原のアパート
3,650 万円 (税込)
想定利回り 8%
路線価ベースの土地価格 約2,073万円
建物面積単価 約236万円/坪 (税込)
対象物件は京王線・京王井の頭線「明大前」駅徒歩約6分の住宅地に立地する。
周辺は戸建住宅を中心に、共同住宅も見受けられ、低層系地域独特の閑静な住環境である。
また、梅園で有名な羽根木公園に近い住宅地は雰囲気も良好で、そのような地域性が外延的に広がっている、住環境に優れた都心接近性の高い住宅地である。
建物は築21年の木造アパートであるが、白を基調とした外装で、印象はさほど悪くはない。
前面道路は通り抜けできない私道(2項道路)となっており、今後建築の際にセットバック(約6㎡)が必要である。なお、接続先の道路の路線価は460千円となっている。
京王線(井の頭線)「明大前」駅徒歩約6分で、交通利便性も良好、また、巨大需要施設である明治大学の和泉校舎があり、賃貸需要が旺盛なエリア。
小ぶりな物件のため、維持管理や修繕費も嵩まない(小額)、なにより、この規模・立地から、住宅地として、容易に売却が可能である。ただし、屋根・設備等、外観調査において、やや老朽化が認められる事から、将来的には、突発的な修繕が発生する可能性も有する。
なお、現在(5月11日時点)、一室が5.5万円で募集されているが、5.5帖・13㎡程度の間取りで、周辺相場より5万円前半程度が市場賃料であろう。
保守的に、大規模なリニューアルを想定しない状況で、最低限の維持管理で稼動させた場合においても、5万円/戸程度で試算しておけば安心。
したがって、月額収入は5万円×4戸=20万円。3,650万円で購入した場合には保守的なCFベース(標準化)で約5.5%の表面利回りとなる。
当面は良好な利回り水準で回っている事から、ロケーションが良好な分、10年程度、最低限の維持修繕費用のみで騙し騙し稼動させて、景気回復を見て、土地値で売却してもいいだろう。需要層の厚いお手軽物件である。
なお、路線価に関しては、前面道路の路線価が無い事から、周辺で類似した低位な路線価(400千円)を採用している。
| お問合せ番号 | 100010746 | 更新日 | 2010/05/07 |
|---|---|---|---|
| 住所 | 東京都世田谷区松原1丁目 | 土地面積 | 51.84平方メートル |
| 交通 | 京王線 明大前 徒歩6分 | 建物面積 | 51.12平方メートル |
| 築年月 | 1989年03月 | 建蔽率 | 60% |
| 建物構造 | 木造2階建 | 容積率 | 150% |
| 間取り | 1R×4戸 | 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 総戸数 | 4戸 | 接道状況 | 一方 / 北2.3m 2項道路 |
| 現況 | 賃貸中 | 土地権利 | 所有権 |
| 引渡 | 即時 | 取引形態 | 仲介 |
| 設備 | ・エアコン | ||
| 備考 | ・建替時セットバック要(約6㎡) | ||
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