節税効果が望める税金対策に最適な物件

足立区の高利回り収益

対象物件は木造築19年であることから建物価格分を短期（7年程度）で減価償却（費用計上）できる物件である（詳細については顧問税理士にお伺いして頂きたい）。また、現在満室稼動であり、約10％以上で稼動している高利回りな物件である点も見逃せない。

問題は中長期的にこの水準の利回りを維持できるかである。ネガティブな要素としては「北綾瀬駅の駅力」、「駅距離」、「１Kの間取り」等。その点については、詳細なデューデリジェンスが必要となるが、簡易的に利回りを判定してみたい。

小規模の居住用賃料は賃料総額が小さい事から下方硬直性(※)が非常に強く、長期的にはある一定の水準に収斂する。周辺の築古物件（築25年程度）の賃料水準を見てみると、駅徒歩10分以上の1Kで概ね4.2万（共益費込み）程度である。したがって長期的にはこの水準に収斂するものと推察される。仮にその水準に賃料が下落した場合においても、約8.49％と高水準な利回りが、保守的にも確保可能である。

また、当該物件は築年の割には非常に良好な管理状態の上、エントランス等、清潔感を維持している。スペック的にも高水準であることから、競争力は中長期的に上記水準以上を維持できると推測される。以上のことから、節税効果があり、かつ、安定的な収益を生み出す物件であることか当該物件をセレクトした。

※ 賃料の下げしろが小さい。「築古でも最低○万円/戸以上はする」このようなセリフは頻繁に聞いていると思う。