2011年3月11日 by Quality-F
まずは再度、現状認識として…
（a）築30年を超えたボロボロの物件
（b）重量鉄骨造で躯体は堅固
（c）収益性の低いエリア
（d）住戸規模 約40㎡等々
物件の特性を詳細にわたり把握して、周辺の賃貸マーケットを調査する。そして、物件のポテンシャルを明確にするのである。
物件の特性としては現状認識で把握されたファクターをベースに、所謂SWOT分析的な、「強み」と「弱み」を明確にし、そして、投資期間を設定して、その間の機能維持の為に必須な改修項目を列記する。本件においては、20年の投資期間（借入期間）を想定していたので、その期間の機能を維持させる為に大項目として下記をあげた。
（1）屋外給排水の更新
（2）バルコニーの新設
（3）防水の更新
築古（1970年代）の建物に良くありがちなのであるが、給水管が鋼管（白管）であり、費用がかかってもこの機会に更新すべきと判断した。特に、空室状況で長期間放置されると、腐食の進行は急激に早くなる。自治体の給水試験には合格しているのであるが、やはり、入居者の事を考えると譲れない点である。
これが一番酷かった住戸内横引管の継手部分である。
（続きを読む… 不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（8））
