不動産投資トピックス 旺盛な実需（3）
2010年6月18日 by Quality-F
一般に、好景気（拡大期）には、需要 の高いエリアの相場が、隣接している割安感のあるエリアの相場を押し上げ、平準化の波が外延的にどんどんと広がっていく。低迷期はそれが逆転し、需要の高 いエリアのみ、需要が見込める状況（程度の差はまちまちであるが）となる。現実に地方の需要の薄い地域では、値が付かないケースも存在する（誰も買わない）。
現在の状況は、上記等により客観的にも景気がシフトした様相が認められる。また、国土交通省等の地価動向でもエリアによっては上昇 している。現実に、需要の高いエリアの相場が確実に上昇しているのだ。周知のとおり、都内においては特に顕著である。都内においても景気感応度が高いエリア（「渋谷区」や「港区」）の好景気の上昇率は目を見張るものがある。
また、この状況は業者の見立ての2極化を生じさせる。特に、転換期であれば、その転換の端緒（サイン）を把握しているのは一部の者だけであるからだ。その上、その端緒からどんなベクトルで進むのかは、大きな将来性の予測（主観性）を含んでもいるからである。また、仮に高値等で取引が行われた事実があっても、需要者に特別な事情（知識不足・隣地等のこの物件が欲しい等々）が存する場合等も多分にあり、結果的に一時的な現象（いわゆる瞬間風速）であった場合も非常に多いのである。つまり、「隣の土地が200万円/坪で取引された」＝「土地相場は200万円/坪」とはならないのである。不動産は価格があってないような物であると言われる所以であろう。合理的な市場で需給により、適正な価格が生まれる株式等とは根本的に異なるのである。
上述したように、不動産マーケットの昨今の状況から、景気底打ちの兆し（サイン）は確実に読み取れるものの、それが本格的な回復に向かうサインであるかは依然として不透明である事は上記のとおりである。
不動産、特に住宅は景気対策の大きなセクターで様々な施策が現在行われて、なんとか実需を底上げしている。しかも、その影響は首都圏等の限られたエリア限定で、依然、地方は死んでいる状況である。大量の輸血（融資）をされて威勢の良い地場業者等も、当面の間、「メインバンクの団長」のムチで綱渡りであろう。来月、路線価が発表されるが、筆者の見立てでは、昨年より1割程度は落ちるものと推察される。また、この無意味な公的なアナウンスが市場に与える影響が極めて大きいのである。中国需要も今後確実に失速する、バブル崩壊へと確実向かっている。ダブルボトムをつけるのか、底打ちして序々に回復基調に転じるのか、それとも・・・現状維持か？（不動産投資トピックス 旺盛な実需（4））
