不動産投資トピックス 旺盛な実需（2）
2010年6月17日 by Quality-F
一方、マクロ的にはどうか？ 直近の「保有資産評価」の依頼で東京圏の土地（十数ケ所）等の市況や相場を地場業者にヒアリングしてまわった時の事である。その印象も、一言「2極化」である。
それは、当然として相場（土地）のほか、業者の見立て（判断）に関しても。
例えば中野区のとある住宅地、保守的な業者の水準は100万円/坪中盤。しかし、アグレッシブな業者だと、200万円/坪超えである。仮に100坪の土地であったら、保守的な査定なら1.5億円。一方、アグレッシブな査定なら2.0億円。その差はなんと0.5億円となる。仮に、アグレッシブな業者の見立てが正しいとすれば、大きな大きな損失となってしまう。ちなみに、酷いところでは、コンサバとアグレッシブの業者間で、倍近くの価格差があった。なお、どちらも地元精通者（地場の業者）である。一般に、地場の業者は少しでも物件の紹介をしてもらおうと、仲介絡みだとあまりコンサバには答えないケースが多いものであるが（話が他の業者に回らないように）。
（この点においても、正当な資料をベースに論理的に価格を構築できるエージェントを選ぶことの重要性が理解できると思われる。人がいいとか信頼できるだけでは、絶対的に足りないのである。読者の中には筆者の物件説明を直接聞いた方もおられると思うが、その際、賃料水準の妥当性の検証や標準化CF、現況CF、様々なシナリオにおけるIRR、物件のリスク等々、正当な資料をベースに作成したレポートで論理的にご説明させて頂いている。）
話が脱線したが、土地（相場）等は景気低迷期には、顕著に「人気のある所」と「人気の無い所」で 明確に2極化が図られるものである。それは、わかり易い小さな話しで言えば、道路や河川、住所等により区分されている。「この川を渡ったら半値」等、読者も耳にした事があるかと思う。（不動産投資トピックス 旺盛な実需（3））
