不動産投資とニッチなアセット (1)
2012年1月25日 by Quality-F
現在、 不動産分野においては（1）価値を見つけ出すことと、（2）価値を創り出すことの2点にフォーカスして、農地でも湧水地でも…上手く個人レベルでワークアウトできる方法なんて物を探している
・・・一般的なバリューアップで対費用効果が不確実、賃料アップの効果が大きく期待できないものではなくて、もっとニッチなアセット、お金をかけずにできる方法を…筆者の最近のテーマである。
農地や湧水地だとあまりにも次元が異なる事から、その話しは次回に譲るとして、もっと身近な（ニッチ）収益モデルを紹介したい。筆者も前々から注目し、今では大きくブレイクしているシェアハウス（ゲストハウス）である。
簡単に説明すると、シェアハウスとは一つの家を複数の人でシェア（共有）しながら暮す寮のようなもので、ゲストハウスなどとも呼ばれる。シェアのコンセプトは運営側の方向性により様々である。
そこで、何が注目なのかと言うと、その稼動の高さと収益性である。所謂、依然として先行者利益のあるアセットモデルなのである（利潤がある）。かといって…今後の市場は？一過性のもの？なんて懸念されるケースもあろうが、筆者は間違いなくマーケットは拡大していくものと推察している。理由としては、（1）所得水準が大幅に下がる事、（2）外国人の大幅な増加の二つである。懸念材料としては現在、グレーな法規制。「ハード」で言えば建築基準法等、「ソフト」で言えば借地借家法等であろう。
現在は中古の住宅に押込めるだけ押し込んで（ドミトリー/6畳に2段ベット2つ）で一棟の戸建住宅で賃貸する場合の4～5倍の収益をあげているケースも見られる。そもそも、例えば建築基準法は「人命」・「健康」・「財産保護」を大きな目的として整備されている以上、戸建住宅のこのような利用方法は想定されていない。よって、今後、規制されていく可能性が高い。他の、法令等も同様であろう。
つまり今だけのグレーゾーンなのだ。そのため利潤が生じている。このようなエクイティコントロール型の高収益物件に興味がある読者はぜひ連絡をいただきたい。このようなゲストハウス等のニッチアセットにぴったりな物件が多数あるのだ。当然自己ポジションでのリニューアルやオペレーション等も必要となってくる。だから、当然利回りは破格の水準なのだ。
現実的に出来上がった収益物件はうまみはもう既に吸い尽くされている場合が多いからだ。
今後はこのような事業もののニッチなアセットに関して読者の投資の視野を広くするためにも、私見を述べていきたい。
