不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（6）
2011年3月8日 by Quality-F
手付かずだった…リニューアルの更新。
もうリニューアル工事を行ってから一年程度。おかげさまでリニューアルした4室はすべて稼動している。賃料も5万円（ほぼ空家であったが…）から7万円台前半へUPしている。保守的な筆者の見立てより1割以上高い賃料水準であった。美味しい物件が中々落ちてこないマーケットで、エクイティコントロールしてバリューアップなんてのが、今は一番手軽なのだろう。
随時、更新しようと考えていたが、期待されていた読者には大変申し訳なく思う。もう、過去になったが。一つ一つ振返って紹介していきたいと思う。このような情報が読者のお役に立てれば幸甚である。
当初の金額は到底、納得できる水準ではなかった事はすでに話した。
そもそも、投資する大前提として一番に抑えなければいけないのは投下資本の量である。つまり、投資額。最近のリニューアルで、リターンを無視した投資を行なっているケースが非常に多い。お金をかければ当然として、いいものができる。しかしながら、費用と収益の対応においては、適切にその費用が収益にバランスされているか？が、大きな鍵（キー）なのである。
例えば、そのリフォーム計画の目的とは？明確に考えた事があるだろうか？
それは…現状の収益を維持する為のものか？現状の収益を上昇させる為のものか？低稼働な物件を稼動させる為のものか？等々…色々な目的があり、それが複合されたケースも当然にあろう。
つまり、そのような目的をベースとしたキャッシュフローを想定して、自己のポジション（期待利回り）から投資額を求めれば良いわけである。
現状の収益を上昇させる目的で大幅なリニューアルを行ったのはいいが、、、「なるほど、確かに高稼働となった、確かに賃料も上がった、しかしながら、返済後の収入は前より大幅に減った」なんて話では当該目的（収益向上）でリニューアルを実施する意味が全く無い。
ここで、再度、筆者のリニューアルの目的を振返ろう。
ちなみにこれが当該物件である。壁は傷んでクラックだらけ。キャンチのバルコニーは垂れて今にも落下しそう。階段は錆だらけ…
