不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（5）
2010年1月18日 by Quality-F
見積もりの内容で余分な工事や、単価的に高い（筆者の見積もり）と推察される項目を再度洗いなおし、分離発注も視野に入れて交渉をする。
洗い直し項目等は多岐に渡り、紙面の都合上割愛させていただくが、金額的に大きな重要項目を以下にまとめた。
余分な点（重要項目）としては下記があげられた。
（1） 全面サイディング貼り → ファサードのみにして減額を図る。
金額的に高い項目（重要項目）としては下記があげられた。
（1） サッシュの入替え工事 → 現在、掃き出し窓は旧式の戸袋付きであり、周辺部の補修費用等や、現在入居中の世帯の内部との取り合い等で非常に金額がかかるとの指摘であった。これ以上の減額は厳しいとの事で、当該工事は専門業者に直接発注する事とした。内装工事とあわせて大工に直接交渉にあたる。
（2） 屋外給排水工事 → 全般的に金額が高く、他業者から見積もりを取り寄せて、当該金額をもって交渉した。
（3） 外構工事 → ブロックフェンスの単価や駐輪場の掛け率等について再度金額をたたいた。
（4） 内装工事 → 減額程度で追いつく水準では無い事から、直接、知人の大工の棟梁に話をもっていく事とした。筆者の試算では解体処理費で約 20～30万円/室、設備費約60万円/室、電気工事10～20万円/室、給排水工事10～20万円/室、木工事その他工事で約100万円/室（8万円 /坪×12坪）で合計約200～230万円/室。設備としてはシステムキッチン（Ｌ＝1950）20万円、ＵＢ（1116タイプ）25万円、洗面化粧台（Ｗ＝750）5万円、トイレ（ウォシュレット付）8万円。これをベースに大工に直接交渉にあたる事とした。（続きを読む…）
