不動産投資の実例
不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（6）
2011年3月8日 by Quality-F
手付かずだった…リニューアルの更新。
もうリニューアル工事を行ってから一年程度。おかげさまでリニューアルした4室はすべて稼動している。賃料も5万円（ほぼ空家であったが…）から7万円台前半へUPしている。保守的な筆者の見立てより1割以上高い賃料水準であった。美味しい物件が中々落ちてこないマーケットで、エクイティコントロールしてバリューアップなんてのが、今は一番手軽なのだろう。 (さらに…)
不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（5）
2010年1月18日 by Quality-F
見積もりの内容で余分な工事や、単価的に高い（筆者の見積もり）と推察される項目を再度洗いなおし、分離発注も視野に入れて交渉をする。 (さらに…)
不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（4）
2010年1月12日 by Quality-F
まず、リフォーム工事を専門に行っている知人の業者に見積もりを取ってみた。その結果、見積もり金額は約3,400万円と、予想金額を1,100万円もオーバーしてしまった。値段交渉でどうにかなる話ではない状況である。 (さらに…)
不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（2）
2009年11月30日 by Quality-F
まずは建替えプランを検証したが、収益性が高い土地ではない事から、収支が悪く見送らざるを得ない結果となった。 (さらに…)
共同住宅のプロデュース (6)
2009年9月30日 by Quality-F
簡単ではあるが、このような形で完成されたのが、「たけやはうすⅠ」である。ちなみに、たけやとは筆者の家の屋号なのである。ご先祖様への感謝の気持ちも込めて命名させていただいた。 (さらに…)
共同住宅のプロデュース (5)
by Quality-F
筆者は一級建築士なので、工務店やデザイナー（建築家）との打ち合わせで、間取りはもとより、使用部材や設備、デザインに至るまで、価格とのバランスを加味して一つ一つ詳細に詰めていく事ができる。例えば、外壁はガルバニウム鋼板（最近では良く使われているが）にして、建設費とメンテナンスコスト（修繕費）を押える。また、ＬＤＫ（1階）についても、制約された条件の中、ワンフロアー形式にして内覧時に視覚的な広さを、よりアピールできるように配慮した。具体的にはお風呂等のユーティリティーを2階に設置し、間仕切壁の仕切り方を工夫して、床材の材質にこだわった。すべてを説明するには紙面が足らないが、このように、一つ一つをすべて積み重ねて、最終的に900万円/世帯(屋外給排水・外構工事込み)とした。
共同住宅のプロデュース (4)
by Quality-F
次に具体的な建設計画になるが、賃貸アパート経営において一番大切な事は、できるだけ投下資本（建設費）を抑える事だ。そうすれば、賃料の下落に対してかなりの抵抗力が期待できる。三大都市圏の市街地であれば、間取りや計画、デザインが多少悪くても、賃料さえ下げれば必ず入居者はいるからである（入居者の品位は問えないが…）。
しかし、残念な事に、低収益な土地に銀行や建設会社の進めで中層の賃貸マンションを作ってしまう方や、ハウスメーカーの話を鵜呑みにして、金額の高い商品を買ってしまう方があまりにも多い。絶対に、土地の収益性に見合った額しか、投資してはいけない、これが鉄則なのである。建設会社やハウスメーカー、銀行を食わす為に先祖様からいただいた資産を食い潰してしまう例があまりにも多いのである。それで、結果的に賃貸経営は儲からないと嘆くのである。
