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共同住宅のプロデュース (6)

by Quality-F

簡単ではあるが、このような形で完成されたのが、「たけやはうすⅠ」である。ちなみに、たけやとは筆者の家の屋号なのである。ご先祖様への感謝の気持ちも込めて命名させていただいた。 (さらに…)

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共同住宅のプロデュース (5)

by Quality-F

筆者は一級建築士なので、工務店やデザイナー（建築家）との打ち合わせで、間取りはもとより、使用部材や設備、デザインに至るまで、価格とのバランスを加味して一つ一つ詳細に詰めていく事ができる。例えば、外壁はガルバニウム鋼板（最近では良く使われているが）にして、建設費とメンテナンスコスト（修繕費）を押える。また、ＬＤＫ（1階）についても、制約された条件の中、ワンフロアー形式にして内覧時に視覚的な広さを、よりアピールできるように配慮した。具体的にはお風呂等のユーティリティーを2階に設置し、間仕切壁の仕切り方を工夫して、床材の材質にこだわった。すべてを説明するには紙面が足らないが、このように、一つ一つをすべて積み重ねて、最終的に900万円/世帯(屋外給排水・外構工事込み)とした。

つづく…共同住宅のプロデュース (6)

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共同住宅のプロデュース (4)

by Quality-F

次に具体的な建設計画になるが、賃貸アパート経営において一番大切な事は、できるだけ投下資本（建設費）を抑える事だ。そうすれば、賃料の下落に対してかなりの抵抗力が期待できる。三大都市圏の市街地であれば、間取りや計画、デザインが多少悪くても、賃料さえ下げれば必ず入居者はいるからである（入居者の品位は問えないが…）。

しかし、残念な事に、低収益な土地に銀行や建設会社の進めで中層の賃貸マンションを作ってしまう方や、ハウスメーカーの話を鵜呑みにして、金額の高い商品を買ってしまう方があまりにも多い。絶対に、土地の収益性に見合った額しか、投資してはいけない、これが鉄則なのである。建設会社やハウスメーカー、銀行を食わす為に先祖様からいただいた資産を食い潰してしまう例があまりにも多いのである。それで、結果的に賃貸経営は儲からないと嘆くのである。

つづく…共同住宅のプロデュース (5)

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共同住宅のプロデュース (3)

by Quality-F

さて、周辺の競合物件は、ＲＣ造タイル貼中層賃貸マンションやＳ造2階建賃貸アパートが多い地域だ。間取りは需要者の厚みを反映して50～60㎡前後の2ＬＤＫ、3ＤＫ、3ＬＤＫ。家賃は9～10万円程度の水準。築年が経つと、8万程度まで下落しているようだ（将来に渡る賃料下落のリスク）。デザインは一般的で、駐車場はほぼ完備されており、無いと賃料が大幅に落ちる傾向。世帯2台有るとアドバンテージだろう。また、駅周辺には分譲マンション落ちの賃貸物件が10～13万円程度で市場に溢れ出ている状況。 (さらに…)

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共同住宅のプロデュース (2)

by Quality-F

しかし、地場の不動産会社との打ち合わせでは、収益性を重視した1ＬＤＫを進めてきた。「もう、1Ｒは駄目みたいです。需要の割に供給過剰です。そうですね、この地域にはやや広めの単身者用の物件が少ないから、先日来られたお客さんが探しておりましたし、需要はかなりありますね。家賃も結構とれますし。今なら30㎡程度の1ＬＤＫがいいですよ。都心ではこういった広めの単身者用が流行ですよ。儲かりますよ。」…かなり微妙な見解だ。 (さらに…)

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共同住宅のプロデュース (1)

by Quality-F

これから数回にわたり、筆者がプロデュースし、成功を収めた共同住宅のお話をしたい。賃貸住宅をプロデュースする立場からの見方が、不動産投資を行なうに際して、非常に優良な情報であるとの考えからである。この実例が読者が不動産投資を行なうにあたり参考になれば幸である。

「先祖様から頂いた土地を大切にしたい。最大限有効に活用したい。」がすべてのスタートだった。 (さらに…)

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