Author Archive
不動産投資をする前に (2)
2009年8月26日 by Quality-F
まず一つ目として、その利回りを決定するのは各投資家の判断だと言うことです。しかし、当然売主（セラー）の意向によってその利回り（期待利回り）では購入できないことも十分にあります。その結果、一般的には需要（買いたい人）がたくさんあるわけですから、いい物件であればあるほど利回りは低く(価格が高く）なりますし、悪い物件ではあればあるほど利回りは高く（価格は安く）なっていきます。 (さらに…)
不動産投資をする前に (1)
by Quality-F
みなさんが良く利回りと言っているのは表面利回り（グロス利回り）と言われるものです。
例えば年間収入が１００万円（価格×１０％）の物件が、グロス利回り１０％だとすれば、その価格は1,000万円となります。
その計算式は・・・１００万円 ÷ １０％ ＝ １，０００万円 です。 (さらに…)
減価償却費
2009年8月19日 by Quality-F
先日、クライアント様から、個人的に不動産を購入したいとのお話を頂いた。その際に税金についてぼやかれた。NCF（ネットキャッシュフロー）なんて言っても、ローン返済を行った手残り、その額から住民税や所得税等、半分近く持っていかれてしまう。・・・まあ、税金とはそういうものだ。それに、不動産に限らない。しかし、再度良く考えてみよう。不動産の費用についてもう一度。 (さらに…)
デューデリジェンス
2009年8月11日 by Quality-F
デューデリジェンスとは米国から生まれた詳細調査で、投資用不動産の取引やＭ＆Ａ等で必須となっている。具体的には法的・経済的・物理的な詳細調査を行ってリスクを明確にして投資の透明性を図る為に行われる。 (さらに…)
大田区のデザイナーズマンション
by Quality-F
大田区に位置する築3年のデザイナーズマンション。都心部からはやや離れるものの、街区が整然とし、交通量も少なく良好な住宅地に位置する。 (さらに…)
レンタブル比
by Quality-F
賃貸経営は、床を賃貸する事によって生じる賃料収入が収益の源泉となる。床を賃貸すると言っても、どの部分をどう貸すのかは自由である。したがって、その賃貸される床面積（貸し方）が重要となってくる。
建物全体の中で、どれだけの部分を賃貸する事が可能であるかを示す指標（割合）として用いられるのが、一般にレンタブル比（賃貸面積/延床面積）である。 (さらに…)
収益
by Quality-F
不動産の収益といえば、賃料収入である。不動産を賃貸することによって得られる収入であるが、投資家の多くは現状の収支を重視する傾向がある。ただし、入居する賃料水準は当然に変動する。そのため、先日の3種類の賃料を考慮することが必要となってくる。つまり、現状の利回りも確かに重要ではあるが、テナントの属性や契約期間、入居年数、その業界の動向等を把握し、テナントが退去するのかどうかを分析しなければならない。賃料を支払うのは他ならぬ、入居しているテナントである。 (さらに…)
利回り
by Quality-F
一言で利回りといっても、多数存在する。表面利回り(グロス利回り)とネット利回り。ネット利回りの中でもNOI利回りとNCF利回り。そして、期待利回り、取引利回り等である。
これらは同様に、価格に対しての収益の割合であるが、その収益の見立てにより利回り水準は大きく異なる。 (さらに…)
賃料
by Quality-F
賃料水準といった場合次の3種類が挙げられる。
- 現状の入居している賃料 (アクチュアル)
- 周辺相場から算出される市場賃料 (マーケット)
- 過去の推移及び将来を考慮して求められる標準化賃料 (スタビライズ)
