不動産投資ローン
2009年8月26日 by Quality-F
1月程度前だろうか、知人のレンダー様から連絡を頂いた。9月までに、バンバン融資をつけたいので顧客を紹介して欲しいとの内容であった。2009年前半と比べてかなり融資姿勢が緩くなったとのことで、多少の無理なら呑みますとの事であった。このように、ここ半年程度でレンダーのクライテリアが大きく変わってきている。
不動産投資の優位点は多々あげられる。例えば、インカムの安定性、会社の利益と賃料を比べれば一目瞭然であろう。それに、モノであることの強み。特に日本は土地に対しては、特別な価値が認められている。銀行で言う担保価値である。1,000万円の自己資金で一夜にして億の資産になってしまう資産増加術も、その担保価値にある。特に収益物件は、役務を自動的に提供しうるすでに完成した担保物件であり、その投資優位性は高い。
当然、物であることからインフレにも強い。その点においては貨幣よりも安全とも言えよう。住む場所は人間が生活する為には必ず必要なもので、根本的な実需と堅く結びついている。その他、優位点を数え上げればきりがないが、その中で、とても重要なファクターがファイナンス（不動産投資ローン）である。
不動産投資におけるファイナンスとは他人の資本を利用して不動産（自己の資産）を購入することである。しかも、自己の労働対価を原資に汗を流しながら返済するのでは無く、不動産が生み出した収益（不労所得）から返済するのである。
冒頭でも話したが、会社の利益は景気や経営により大きく変動する。今期は赤字なんて言葉は良く耳にするフレーズであろう。その点、不動産経営（ex アパート経営）はどんなに安定しているか理解できよう。その安定的な収益を原資に、他人のお金を使って、自分の資産を増やせるのだ、しかも自動的（不労所得）に。これぞ、不動産投資の醍醐味と筆者も考えている。他の投資商品でこれほど恵まれている商品は皆無だからである。また、レンダーの姿勢や経済状況により、その調達額やコストは大きく変動し、変動する故にそこに、大きな歪みが生じる。このダイナミックな歪みを上手く利用できたのが、現在、個人不動産投資家として祭り上げられている人々である。
一昔前にフルローンという言葉が一世を風靡した。他人のお金で資産を増やせるわけであるから、収支が合っていれば、フルローン物件は当然に買いなのである。年収数百万円のサラリーマンが一夜にして数億円の資産を持てるわけである。
ただ、ここで一つ注意点がある。必ず、適正な収支計算（査定）を行わなければいけない。なぜなら、実質的に破綻している収支計画や、今後破綻するリスクが高い収支計画が非常に多いからである。せっかく、資産を手にしても、抵当で持っていかれてしまったらそれまで。だから、収益及び費用を将来にわたって明確に分析して物件を選定、購入すべきである。逆に言えば、このように収支を適切に分析すれば、失敗する事は皆無であろう。なぜなら、収支が合わない物件は、ただ買わなければいいだけの事である。
不動産投資ローンと言うと、とかく、レバレッジ効果がもてはやされるが、そんな自己資本の収益率を表向きに上昇させることよりも、むしろ、その投資用不動産の収支分析から導かれるファイナンシャルスキームに重点が置かれるべきである。LTVはその後、物件のポテンシャルに応じて自己の要求収益率やファイナンシャルコスト、レンダーの姿勢を見据えて設定すべきであろう。まずは、物件のパフォーマンスやポテンシャル、リスクを計ることを肝に命じて欲しい。
