不動産投資をする前に (1)
2009年8月26日 by Quality-F
みなさんが良く利回りと言っているのは表面利回り（グロス利回り）と言われるものです。
例えば年間収入が１００万円（価格×１０％）の物件が、グロス利回り１０％だとすれば、その価格は1,000万円となります。
その計算式は・・・１００万円 ÷ １０％ ＝ １，０００万円 です。
簡単なイメージとしましては、年間１００万円の収入が得られる物（この場合は不動産）を、あなたなら幾らで購入しますか？といった感じです。その際に得られるリターン（収益）に対して、様々なリスクを考慮して、利回りを判定するわけです。このような物（商品）を一般的には利回り商品と言います。この社会には、国債を初めとして、様々な利回り商品が、お互いに影響し合って存在しています。お互いに影響しあってとは、ある商品の利回りが他の商品の利回りに大きく影響しているということです。
リスクフリーレート（危険のほぼ皆無な商品）と呼ばれる国債をベースにご説明しましょう。この商品は国が保証しているものですので、他に類を見ないほど非常に安全で安定的な商品です。途中で売却する場合には多少の価格変動はありますが、簡単に売却できますし（流動性が高い）、ほぼ間違いなく利回り分の収益が入ってきます、その上、国が破綻しない限りは、満期になれば投資金額が戻ってきます。したがって、国債の利回りが他の利回り商品の最低限の利回りとなります。なぜ、最低限の利回りとなるのでしょうか？
このようにお話すれば容易に理解できるでしょう。例えば、国債の利回りが５％としましょう。あなたの検討している他の商品（例えば不動産）が３％とだとしたら、間違いなく国債を購入するでしょう。では、なぜ、国債を購入するのでしょうか？それは、明らかに得だからです。不動産の収益（賃料や価格等）は国債に比べて安定的ではないですし、物件価格も国債に比べて変動します。しかも、物ですので流動性も国債に比べれば明らかに低いです（直ぐに換金できません）。これを、投資ではリスクがあるといいます。つまり、国債よりもリスクが高いということです。
では、リスクとは一体なんでしょう？難しく言いますと、収益の変動率（ボラティリティー）が高いということなのです。商品の収益が確実であれば確実であるほど、その商品のリスクは低いということになります。逆に、大きく儲かる（収益の変動率が高い）可能性がある物は当然リスクが高いということになるのです。そのように投資家各人が商品のリスクとリターンを考えて、投資を行っているからこそ、商品相互間で、各利回りが形成されることになります。上記の国債と不動産の例で言えば、不動産の利回りは投資家が購入するまでどんどん上昇していくわけです。その結果、その不動産のリスクに見合ったプレミアムが国債の利回りに乗ってくるのです。
その計算式・・・５％（国債の利回り） ＋ ５％（その不動産のリスク：リスクプレミアム） ＝ １０％
ここで注意してもらいたいことが二つあるのです。
